【住宅ローン】繰上返済はしないほうが良い2つの理由

家を一括で買えるお金があったとしても、住宅ローンを借りたほうが良いほど低金利の時代が続いています。住宅ローン控除を10年間受けることで金利以上にプラスになるからです。

ただ、住宅ローンを10年借りた後に繰り上げ返済を検討されている方は多いと思います。かくいう僕もそうでした。ローン控除を受けられる10年間の後は繰り上げ返済しようと思っていました。しかし、今は少し考え方が変わりました。

住宅ローンを繰り上げ返済しないほうが実はメリットがあるとすれば、みなさんはどう考えるでしょうか。僕の考えを紹介します。

住宅ローンの繰り上げ返済とは

住宅ローンを組む時に35年ローンなどにしていることが多いのではないかと思いますが、35年ローンをずっと持ち続けるということは少ないのではないでしょうか。たいてい、金利を払いたくないので、早めにローンを返済してしまおうと考えると思います。

その時に使うのがローンの繰り上げ返済ですね。「期間短縮型」「返済額軽減型」とありますが、いずれに返済の総支払を減らすことができる方法です。そのためには、住宅ローン返済以外でお金を貯金しある時点でその貯金をローン返済に充てるという方法が一般的でしょう。

期間短縮型であれば、1年分の住宅ローンを一気に支払うことで、35年のローンを34年にするような返済方法です。まるまる1年分の金利が浮きます。返済額軽減型であれば、返済を35年にしたまま、毎月のローン返済額を下げる方法です。期間短縮型に比べて総支払額の減り方は小さくなります。

10年間はローン控除対象なので繰り上げ返済は不要

住宅ローン金利が非常に低いため、変動金利で借りている方であれば1%未満という方も多いと思います。その場合は、10年間ローン控除で最大1%返ってくるので、10年間はローン控除を受けないほうが良い場合があります。

そのため、上記の場合は少なくとも10年は住宅ローンの繰り上げ返済をするべきではないですね。その場合11年以降に繰り上げ返済するべきかどうかが問題になります。

住宅ローンの繰り上げ返済のメリット

住宅ローンの繰り上げ返済のメリットは、本来利息がついていた分を減少させることができることです。住宅ローン金利が低いとはいえ、3000万円借りていたとすると、1%であっても年間30万円ほどの利息を払っている計算になります。小さい額ではないですよね。

例えば1年間早く返済が済めば、その分余分な利息を払わなくて済むわけです。なので多くの人ができうる限り繰り上げ返済をしたいと考えるのは自然なことです。

具体的に以下のサイトを使って計算してみます。

資金プランしっかりシミュレーション

繰り上げ返済の減少する利息額は以下となります。

期間短縮型であれば102万円を投入して28万円が返ってくるので、約30%戻ってくる計算です。投資として考えれば、30%の利回りなので繰り上げ返済はメリットが大きそうですね。

繰り上げ返済をしないほうが良い考え方

繰り上げ返済をすることで総支払額を減らすことができます。ただし、全ての場合において繰り上げ返済のほうがメリットがあるかというとそうではありません。

以下の2つの理由から説明します。

生命保険の代わりになる

住宅ローンは基本的に団信（団体信用保険）に加入されている方が多いかと思います。団信では、ローン契約者が死亡した場合、ローンの返済額が0になる保険です。保険料としては、ローン金利に0.1~0.4%ほど上積みされる形で契約者が払うようになっています。

そのため団信は生命保険の代わりに扱うことができます。残債が大きい場合は保険料が高くなりますが、低くなるにしたがって保険料は安くなっていくような生命保険です。保険としては理にかなっていますね。

繰り上げ返済をすればするほど良いように思いがちですが、例えばローン契約者が死亡した場合を考えてみましょう。

残債が3000万円あって貯金が500万円あるような場合で考えてみます。

300万円繰り上げ返済をして死亡した場合は、200万円が残ります

一方、繰り上げ返済をせず死亡した場合は、500万円が残ります

前者の繰り上げ返済をした場合は遺族に対して200万円しか残らないのに対して、後者の繰り上げ返済をしなかった場合はそのまま500万円が残ります。繰り上げ返済は確かに総支払額を減少させることができるのですが、死亡した場合の貯金額を減少させるリスクを負っていることになります。

もちろん繰り上げ返済をすると同時に生命保険を追加で加入できていれば問題ないかもしれません。ただ総支払額を減少させるためだけに、繰り上げ返済をすることは一定のリスクがあると考えたほうが良いです。

手元に現金がないということはそれはそれでリスクを負っていることなのです。

投資をして資産を増やせる

借金があるなら借金をまず返済してから投資をしたほうが良いです。ただ、住宅ローンの金利はものすごく低いので、ローンはこのままとして余剰資金を投資に回してしまったほうが実はメリットが大きいことがあります。

例えば、全世界の株に分散投資する方法があります。

以下の投資信託は、インデックスファンドと言い世界の株価指数に連動しているものになります。世界の経済は平均的には発展していくと思われるので、年利回り3%を期待できます。

ｅＭＡＸＩＳ Ｓｌｉｍ 全世界株式（オール・カントリー）

もちろん株なのでリスクはありますが、超長期に投資を行い上記投資信託を持ち続けることによりリスクは低減できます。それにより資産を維持し増やすことができます。

詳しいことは下記の本などが参考になると思いますので、読んで知識を付けてください。投資なので何もわからないものを買うなどは絶対しないようにしてください。

上記の投資信託で利回り3%であれば、例えば3000万円の借り入れを1%の金利があるとした場合と比較すると

投資信託は複利で運用されるので、1000万円⇒1030万円⇒1061万円⇒1092万円⇒・・・と段々上がる割合が増えていきます。複利の効果は絶大で長期間保有すればするほど恩恵を受けることができます。まさに雪だるま式に増えていきます。

一方、住宅ローンの残債は毎月返済していきますので、だんだんと年間の利息額も減っていきます。3000万円の利息額は、30万円⇒29万円⇒28万円⇒27万円⇒・・・と下がります。

つまり、ローンの利息　＜　投資の増分となっていきます。

もちろん株価は景気によって左右されるので、短期的には逆転していることもありますが、長い目で見ると、上記のような不等号となることがあると期待できます。

繰り上げ返済をしてしまうとローン利息を小さくすることができますが、その分投資に回す資金がなくなるため、投資増分が減少します。なので、投資の増分を大きくするために繰り上げ返済をしないほうがよい、という判断になるのです。

我が家の住宅ローン返済の戦略

我が家の住宅ローン返済の戦略は以下です。

我が家も繰り上げ返済をしようと計画していましたが、投資も合わせて検討した結果、繰り上げ返済はしないこととしました。そのほうが、団信のメリットの最大化＋投資による金利分の帳消し＋資産形成ができると考えたためです。

要は、住宅ローンと同等かそれ以上の資産が形成できれば住宅ローンを急いで返済する必要がないと考えています。もちろん借金なのでリスクとして考え対応策を考える必要があります。

例えば、我が家は変動金利であるので金利が上がる可能性があり毎月の返済額が大きくなる可能性があります。そのため、返済不能に陥ることがないよう貯金＋投資で資産を形成していくことを続けます。目標としては住宅ローンの金利とトントン以上の利回りとなることです。

もし金利が上がって返済が難しくなってきたときは返済額軽減型の繰り上げ返済はするかもしれません。その時には投資信託を一部解約して返済したいと思ってます。

僕の考え方と今後について

借金＝持っていてはいけない、という考えが従来から僕の中にはありました。しかし、投資のことやお金について学ぶうちに、借金とうまく付き合っていけるのであれば、持ち続けることは悪いことではないと考えています。

逆に借金を返しすぎることで、生活が困難になり、将来の資産形成にマイナスに働くのであれば、本末転倒であるなと思います。なので無暗に住宅ローンを減らそうとは考えなくなりました。むしろ、住宅ローンという人生で何度もできない借金を利用して、資産形成に役立てようとも思っています。

今後については、家のメンテナンス費用を貯金しつつ、余剰資金を投資に回してトータル資産としてはプラスに向くように努力していきたいと思っています。

世の中どうなるかわかりません。投資をすることが正解かどうかも未来はわかりません。なので投資をオススメするというわけではありません。僕としては、未来はきっと良くなり続けると期待する投資信託はやり続けでもいいかなと考えています。

お金の話のついでに。子供のための学資保険を加入される方も多いと思いますが、僕自身は不要と判断して加入していません。その理由については、以下で紹介しています。

家の屋根を使って太陽光発電による売電も行っています。売電収益は住宅ローン金利も考慮する必要があります。ローンを組んでも太陽光発電はメリットがあります。そのことについては以下の記事で紹介しています。